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地产基金:房地产项目投后管理
来源:本站发布时间:2020-07-15 09:02:25点击次数:162 次

来源 | 基小律

者 | 吴雄雁 谢一帆



基金在对房地产项目进行投资后,良好的项目投后管理工作,有利于基金持续保持对项目方(包括项目公司及其控股股东、实际控制人)及标的项目最新动态的了解,且可在此基础上建立起有效的风险预警机制,并在必要时及时启动风险处置措施,进而有效保障基金的合法权益。那么基金的投后管理方式、主要措施、主要事项以及值得特别关注的问题有哪些呢?本文将逐一解读~


一、投后管理目的

基金在对房地产项目进行投资后,良好的项目投后管理工作,有利于基金持续保持对项目方(包括项目公司及其控股股东、实际控制人)及标的项目最新动态的了解,且可在此基础上建立起有效的风险预警机制,并在必要时及时启动风险处置措施,进而有效保障基金的合法权益。

简而言之,基金对所投项目进行投后管理的主要目的在于:保障投资协议履行,有效防范投资风险,顺利实现投资目的。



二、投后管理方

基金在对房地产投资项目进行投后管理时,可以采取不同的管理方式。

(一)驻场、巡场及非现场管理

根据现场管理程度的不同,可以将项目投后管理方式分为驻场管理、巡场管理及非现场管理。实务中,可以根据项目的具体情况,将驻场管理、巡场管理及非现场管理三种管理方式结合使用。

(二)自主管理和委托管理

根据管理模式的不同,可以将项目投后管理方式分为自主管理和委托管理两类。

实务中,采用自主管理方式时,通常对基金管理机构自身的部门设置及人员配置要求较高,往往需要设置专门的投后管理团队;当然,基金管理机构亦可在项目所在地通过招聘的方式确定单个项目的投后管理人员,但该模式不仅在成本上不占优,且不利于基金管理机构自身团队成员的培养。

除自主管理外,基金管理机构(尤其是一些中小型的基金管理机构)亦可将项目投后管理的具体事项委托给第三方专业机构负责,自身仅负责投后管理的统筹工作、绩效考核、费用核算等事务。




三、投后管理主要措施

(一)公司治理安排

除股东身份外,基金往往会通过向项目公司委派董事、监事、财务等人员参与项目公司的治理,并通过参与项目公司重大事项的决策等方式,实现对项目公司的有效监管。

其中,在实务中,以下几个事项值得特别关注:

1.  重大事项范围的确定

实务中,为便于相关安排的执行,基金应与项目方在投资文件中对项目公司的重大事项的范围作出明确约定。其中,涉及项目公司经营计划及其调整[主要为预算金额(如成本)或计划时间(如工程进度、销售进度)超过一定幅度的调整]、对外投资、(一定金额以上的)重大资产处置、对外融资、对外担保等事项往往会被视为项目公司的重大事项。

2.  重大事项的决策机构及决策机制

项目公司的重大事项具体由哪个机构(通常为股东会或董事会)来决策,往往需要根据具体项目的交易结构及安排来确定。但不管基于何种交易结构及安排,从基金的层面而言,基金往往需要对项目公司的重大事项享有最终决定权(实务中多采用赋予基金一票否决权的方式来实现相关安排)。

3.  公司治理安排的呈现形式

为便于公司治理有关安排的执行以及增强对外部第三方的公示效力,基金除与项目方在投资文件中明确约定项目公司治理安排相关内容外,还应将相关治理安排记载于项目公司章程并将该章程办理工商备案手续。

(二)印鉴证照监管

基金在项目投后管理中,通常会对项目公司的全部或重要印鉴证照进行单独管理或与项目方进行共管。

其中,在实务中,以下事项值得特别关注:

1.  明确监管印鉴证照的范围

项目公司通常存在多种印鉴(包括公章、财务专用章、法定代表人人名章、预留人名章、合同专用章、发票专用章、网银密钥等)和证照(包括营业执照、开户许可证、机构信用代码证、房地产开发企业资质证书、不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等),基金在对项目公司的印鉴证照进行监管时,应在投资文件中明确需要监管的印鉴证照范围。

2.  监管印鉴证照的移交与确认

基金投后管理人员对项目公司的印鉴证照进行监管时,应特别关注监管印鉴证照的移交与确认问题。即,在基金对项目公司的印鉴证照进行单独管理时,项目方需将相关监管印鉴证照移交给基金指定人员,且双方应对项目方移交的监管印鉴证照进行共同确认并签署相应的移交清单。

在基金对项目公司的印鉴证照实行共管时,监管双方应共同确认共管的印鉴证照,并共同将经确认的印鉴证照存放于共管保险柜,由基金指定人与项目方人员分别保管保险柜的钥匙和密码。

3.  监管印鉴证照的使用

在共管模式中,监管印鉴证照的使用应由基金指定人员与项目方人员共同开启保险柜,且在使用完毕后应由双方将监管印鉴证照共同放回保险柜,并由基金指定人员与项目方人员分别锁闭、加密。

而无论是基金单独监管或与项目方进行共同监管,项目方使用监管印鉴证照时均应按照项目公司的印鉴证照使用规范履行相应的手续,且基金与项目方应通过监管印鉴证照使用登记簿等方式载明使用的印鉴证照名称、经办人、使用时间、用途等信息。

且监管印鉴证照原则上不得带离项目公司办公室使用,如若确需带离使用的,则应经基金指定人员同意,并由基金指定人员携带、管理并监督项目方使用。

(三)监督检查信批

基金在项目投后管理中一般会通过各种方式来保障自身对项目方(包括项目公司及其控股股东、实际控制人、标的项目)的知情权,主要体现为基金对项目方的监督权和(定期/不定期)检查权、项目方的主动信息披露义务。

就项目方的主动信息披露义务而言,应在投资文件中明确披露事项、披露频率(通常按月度或季度)以及披露方式(通常为书面形式)等内容,并明确基金有权随时查阅、抄录并复制相关资料,且在项目投后管理中要求项目方严格按照相关约定履行相应的信息披露义务。

其中,基金要求项目方主动披露的信息主要包括经营信息、财务信息、项目信息以及其他重大信息。其中,经营信息主要为经营情况、合同台账、信用情况等,财务信息主要为财务报表(包括资产负债表、利润表、现金流量表)、审计报告,项目信息主要为项目开发计划、项目成本预算及执行情况、项目资金使用计划、项目销售计划、项目销售收入明细、项目监理报告等,其他重大信息主要包括项目方股权结构(控股权)调整、涉及的重大纠纷以及仲裁/诉讼/执行案件情况等。

(四)风险处置措施

当项目方发生投资文件约定的违约行为或违约事件时,基金通常有权要求项目方及时改正或纠正违约行为,或直接行使投资文件约定的其他权利救济措施(包括提前收回投资款、调整项目公司经营管理权限、暂停监管印鉴证照的使用、处置标的项目或所持项目公司股权、处置项目公司股权时对项目方享有的拖售权等)。



四、投后管理主要事项

(一)财务管理

财务管理主要体现为项目公司资金的收支管理。

其中,就项目公司收入(主要为标的项目销(预)售回款)的管理而言,在不违反标的项目所在地有关商品房销(预)售资金监管规定的前提下,应全部缴存于监管账户,且仅能用于经基金同意的用途。同时,基金投后管理人员应积极督促项目公司积极进行商品房销(预)售款的期限管理和催收工作。项目公司实际收款应与其所开具的收据和发票金额保持一致。

就项目公司的支出而言,项目公司的款项支出均需通过监管账户以线上转账形式进行,不得通过线下付款方式对外支付任何款项。项目公司任何款项的支出均需取得基金或其指定人员的同意,且超过一定金额的款项支出往往需要由项目公司董事会进行决策。当项目公司对外支付款项用途不明或依据不足或项目方发生投资文件约定的违约等情形时,基金有权拒绝配合项目公司对外支付任何款项。而当项目公司的资金不足以满足项目公司的后续运营支出或标的项目的后续开发支出时,通常涉及项目方需按照投资文件约定履行缺口资金的补足义务,此时,基金投后管理人员应积极督促项目方履行相应资金的补足义务。

另外,就项目公司资金的收支管理,基金往往有权对项目公司资金收支情况进行查询、核查(包括核查原始凭证等),必要时还可根据投资文件的约定聘请第三方专业机构对项目公司进行审计,以充分掌握项目公司资金收支以及存货、债务等真实情况。

(二)工程管理

基金对标的项目的工程监管主要体现为项目开发进度的管理以及项目开发成本的管理两个方面。

其中,就项目开发进度的管理而言,基金往往会要求项目方定期(通常按月或按季)提交项目开发进度报告(包括项目进度概况、工程变更和调整情况、进度偏差状况和原因及解决措施、监理月度报告等内容),并有权对项目开发进度进行现场查看。当项目实际开发进度(特别是诸如不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证的取得时间等关键节点)较原定计划进度迟延且达到一定期限时,基金往往可通过启动项目公司提前模拟清算程序等方式实现投资退出。

就项目开发成本的管理而言,主要体现为监督项目方按照原定项目成本(包括土地成本、建安成本、期间费用、税费等)预算执行,且当项目实际成本高于原定成本预算且调整幅度达到约定比例时,通常需要征得基金同意,否则相关增加成本应由项目方自行承担,在项目公司模拟清算时不得计入项目开发成本。同时,当项目开发所需资金发生缺口时,通常需要由项目方按照投资文件的约定及时足额履行缺口资金的补足义务,就此基金投后管理人员应予以特别关注。

另外,在项目工程管理中,还应对项目公司合规运营情况、项目方与施工单位之间的纠纷、项目所在地最新政策以及项目所在地气候等特殊因素可能对项目工程造成的影响给予充分的考量和评估,并及时做好相应的风险预警以及制定相应的应对方案。

(三)合同管理

基金对项目公司的合同监管主要体现为合同的签订及履行两个方面。

其中,就合同的签订而言,首先要求项目公司拟签署的相关合同必须满足一定的要求,如合同内容符合通常的行业及商业惯例、不应留有空白内容、合同金额在项目成本预算额度内等。当合同的金额超过约定数额或合同性质特殊(如融资合同、担保合同)时,通常还应征得基金同意或经由董事会决议后方可签署。

就合同的履行而言,基金投后管理人员需特别关注项目公司重大合同的履约(主要为款项支付)及(潜在)违约风险问题。当项目公司在重大合同项下存在较大的违约风险或已发生违约情形时,应及时做好相应的风险预警,必要时应尽快采取投资文件中约定的权利救济措施。

(四)销售管理

基金对项目的销售监管主要体现为销售进度及销售回款的管理两个方面。

其中,就项目销售进度管理而言,基金通常会通过要求项目方定期提供项目销售情况表(包括未售/已售/可售房源、已售回款等信息)、现场核查项目网签系统等方式来对项目销售进度进行监管。当项目的实际销售进度较原定计划进度迟延且达到一定金额时,基金往往可通过调整项目销售策略、项目销售定价等方式来保障项目销售进度安排,甚或可通过启动项目公司提前模拟清算程序等方式实现投资退出。

就项目销售回款的管理而言,除应要求项目方按照投资文件约定将相关销售回款进行缴存外,还应特别关注项目公司通过装修款等方式收取的各种隐性收入,并将该等收入一并纳入监管范围。



五、投后管理中值得特别关注的几个问题

根据房地产项目的投后管理实践,且鉴于相关问题的隐蔽性及重要性,基金投后管理人员应对如下问题予以特别关注:

1. 总包单位(尤其是关联方)与项目方虚增项目成本问题。

2. 项目公司的工程款及民间借款支付(尤其是以房抵债)问题。

3. 房草签与网签备案的滞后性问题。

4. 项目销售回款(尤其是各种价外费用或隐性收入)监管问题。

5. 项目方私刻项目公司印鉴问题。


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